قانون الإيجار القديم 2026

المقدمة و الوضع القانوني الجديد

يعد عام 2026 نقطة التحول الكبرى في تاريخ العقارات في مصر، حيث يدخل قانون الإيجار القديم (رقم 164 لسنة 2025) مرحلة “التنفيذ الفعلي” للزيادات المالية التي انتظرها الملاك لعقود. لم يعد الأمر مجرد نقاشات برلمانية، بل أصبح واقعاً قانونياً يستند إلى حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في نوفمبر 2024، والذي أقر بعدم دستورية ثبات الأجرة في الوحدات السكنية.

جاء هذا القانون ليضع حداً زمنياً للعلاقة الإيجارية التي كانت توصف بـ “المؤبدة”، محاولاً إعادة التوازن المفقود. فبينما يحصل المالك على عائد مادي عادل يتناسب مع التضخم، يُمنح المستأجر مهلة انتقالية كافية (7 سنوات للسكني) لتوفيق أوضاعه أو الحصول على بديل من خلال الدولة.

قانون الإيجار القديم 2026

الزيادات المالية المقررة في 2026

مع مطلع عام 2026، تبدأ لجان التقييم في تطبيق “العدالة الرقمية” على عقود الإيجار القديم. القانون لم يضع رقماً ثابتاً للجميع، بل صنف الوحدات السكنية إلى فئات لضمان مراعاة البعد الاجتماعي:

1. تصنيف المناطق وحساب “الأجرة الأساسية”

وفقاً للقانون، يتم حساب القيمة الإيجارية الجديدة بناءً على آخر أجرة قانونية كانت تُدفع قبل صدور القانون، مضروبة في معامل تصحيح كالتالي:

• المناطق المتميزة (القاهرة الكبرى، الإسكندرية، عواصم المحافظات): تُضرب القيمة الإيجارية الحالية في 20 ضعفاً، بحد أدنى 1000 جنيه شهرياً.

• المناطق المتوسطة (المدن والمراكز): تُضرب القيمة في 10 أضع بحد أدنى 400 جنيه شهرياً.

• المناطق الاقتصادية والقرى: تُضرب القيمة في 10 أضعاف، بحد أدنى 250 جنيهاً.

2. الزيادة السنوية بنسبة 15%

لا تتوقف الزيادة عند القيمة الأساسية التي حُددت في 2025، بل يشهد شهر مارس من عام 2026 (تاريخ تطبيق الزيادة السنوية) إضافة 15% مركبّة على القيمة الجديدة. هذا يعني أن الإيجار سيتحرك سنوياً لمواكبة نسب التضخم حتى نهاية الفترة الانتقالية.

المواعيد النهائية وفترات الانتقال (متى ينتهي العقد؟)

أهم ما يشغل الشارع المصري في عام 2026 هو “عداد الوقت” الذي بدأ في التناقص. حدد القانون جدولاً زمنياً صارماً لإنهاء هذه العلاقة التعاقدية:

1. الوحدات السكنية (7 سنوات)

بدأت الفترة الانتقالية في 2025، مما يعني أن عام 2026 هو السنة الثانية من أصل سبع سنوات. في عام 2032، ستنتهي كافة عقود الإيجار القديم السكنية بقوة القانون، ويحق للمالك استرداد الوحدة أو كتابة عقد جديد “إيجار محدد المدة” بالاتفاق مع المستأجر.

2. الوحدات غير السكنية (5 سنوات)

بالنسبة للمحلات التجارية والعيادات والمكاتب المملوكة لأفراد، تنتهي المهلة في عام 2030. أما بالنسبة لـ الأشخاص الاعتبارية (الشركات، الجمعيات، أو الجهات الحكومية المستأجرة لمقرات)، فإن عام 2026 هو العام الأخير لهم تقريباً، حيث حدد القانون مهلة 5 سنوات انتهت فعلياً لبعض الحالات وبدأت إجراءات الإخلاء الإداري.

قانون الإيجار القديم 2026

3. محطة 5 فبراير 2026

يُعتبر هذا التاريخ فاصلاً، حيث تكون لجان الحصر قد انتهت من تحديد كافة الوحدات المغلقة أو التي يمتلك أصحابها سكناً بديلاً، لتبدأ إجراءات استردادها فوراً دون الانتظار لنهاية السبع سنوات.

ملاحظة هامة: القانون نص على إنشاء “صندوق دعم المستأجرين” لم مساعدة الأسر غير القادرة على سداد القيمة الجديدة، شريطة تقديم بحث اجتماعي يثبت استحقاقهم للدعم.

حالات الإخلاء الفوري والحلول الحكومية

بالرغم من وجود فترة انتقالية (7 سنوات)، إلا أن قانون الإيجار الجديد 2026 حدد حالات معينة تسقط فيها الحماية القانونية عن المستأجر، ويحق للمالك استرداد “العين” فوراً:

1. حالات الإخلاء الفوري (لا تنتظر نهاية المهلة)

• الوحدات المغلقة: إذا ثبت بالدليل (من خلال استهلاك الكهرباء والمياه) أن المستأجر أغلق الوحدة لمدة عام كامل دون عذر قهري.

• امتلاك مسكن بديل: إذا امتلك المستأجر أو زوجته أو أولاده القصر وحدة سكنية أخرى في نفس المحافظة تفي باحتياجاتهم.

• تغيير النشاط: تحويل الوحدة من سكنية إلى تجارية أو إدارية دون موافقة كتابية من المالك.

• التأجير من الباطن: إذا قام المستأجر بتأجير الوحدة للغير (مفروش أو غيره) لجني الأرباح.

• إحداث تلفيات جسيمة: القيام بتعديلات إنشائية تهدد سلامة العقار.

2. دور الدولة: “صندوق دعم المستأجرين”

الدولة تدرك البعد الاجتماعي، ولذلك تم تفعيل صندوق لدعم محدودي الدخل من مستأجري القانون القديم. هذا الصندوق يتولى:

• سداد جزء من “فرق الإيجار” للأسر التي يثبت بحثها الاجتماعي عدم قدرتها على مواكبة الزيادة (الـ 1000 جنيه أو الـ 400 جنيه).

• إعطاء الأولوية لهذه الأسر في حجز وحدات “سكن لكل المصريين” بتمويل عقاري ميسر وفترات سداد تصل إلى 30 عاماً.

الخاتمة والحلول الودية

في ختام هذا الملف، يجب التأكيد على أن عام 2026 هو عام “التراضي”؛ فالمستأجر الذي يدرك أن عقده سينتهي حتماً في 2032 يفضل التفاوض الآن للحصول على تعويض مادي مقابل الخروج المبكر، والمالك يفضل دفع تعويض مقابل استلام عقاره فوراً لإعادة استثماره.

نصيحة قانونية:

يُنصح دائماً بتوثيق أي اتفاق ودي في “الشهر العقاري” لضمان حقوق الطرفين، وتجنب اللجوء للمحاكم التي قد تستنزف الوقت والجهد.

قانون الإيجار القديم 2026

الأسئلة الشائعة حول قانون الإيجار القديم 2026 (FAQ)

س: هل تزيد القيمة الإيجارية في عام 2026 مرة أخرى؟ ج: نعم، تزيد بنسبة 15% دورية في شهر مارس من كل عام، وتُحسب هذه النسبة من إجمالي القيمة الإيجارية التي تم تحديدها في عام 2025.

س: ماذا أفعل إذا امتنع المستأجر عن دفع الزيادة الجديدة في 2026؟ ج: يعتبر الامتناع عن دفع الأجرة القانونية الجديدة سبباً مباشراً لرفع دعوى “طرد لعدم سداد الأجرة” أمام القضاء المستعجل، ويتم الإخلاء خلال أشهر قليلة.

س: هل يمتد عقد الإيجار القديم للورثة في عام 2026؟ ج: يمتد العقد لمرة واحدة فقط للجيل الأول (الأبناء أو الوالدين) بشرط الإقامة الهادئة والمستقرة قبل الوفاة، ولكن يسري عليهم نفس موعد انتهاء العقد النهائي في 2032.

س: كيف يتم تقييم منطقة السكن (متميزة أم متوسطة)؟ ج: يتم ذلك عبر لجان تشكلها وزارة الإسكان بالتنسيق مع المحافظات، وتعتمد على سعر المتر في المنطقة ومستوى الخدمات المتوفرة.