أسعار العقارات في مصر 2025: الدليل المحدث الكامل

في 2025، ما زال سؤال «هل أشتري عقار الآن؟ وبكام؟» واحداً من أهم الأسئلة عند المصريين والمستثمرين العرب. بين التضخّم، تغيُّرات سعر الصرف، وطفرة الاستثمارات الخليجية (رأس الحكمة، العلمين، الساحل…)، أصبح من المستحيل تقريباً الاعتماد على “تخمين” أو كلام سماسرة فقط.

هذا الدليل من Gatemasr يقدّم لك صورة مُحدَّثة قدر الإمكان عن أسعار العقارات في مصر 2025، مع أرقام حقيقية، وتحليل للعوامل المؤثرة، وتقسيم للأسعار حسب المناطق، وبنية واضحة تخدم نية تجارية: أنت في النهاية تريد أن تقرر هل تشتري؟ أين؟ وبأي ميزانية؟

1. لمحة سريعة عن سوق العقارات في مصر 2025

1.1 حجم السوق واتجاهه العام

• وفق تقرير حديث عن السوق السكني في مصر، قُدِّر حجم سوق العقارات السكنية بحوالي 9.4 مليار دولار في 2025، مع توقّع أن يصل إلى نحو 14.67 مليار دولار في 2030 بمعدل نمو سنوي مركب يقارب 9.31%، ما يعكس استمرار الطلب القوي على السكن، رغم الضغوط الاقتصادية.

• هذا الطلب ليس فقط من المواطنين داخل مصر، بل أيضاً من المصريين بالخارج والمستثمرين من الخليج، وفق تقارير متكررة عن تدفقات استثمارية إلى مشروعات كبرى على الساحل الشمالي والعلمين الجديدة.

1.2 حركة الأسعار خلال 2023–2024

لفهم أسعار العقارات في 2025 يجب أن ترى ماذا حدث في العامين السابقين:

• بيانات مجمّعة (من Global Property Guide واعتماداً على مؤشر Aqarmap) تشير إلى أن الأسعار الإسمية للعقارات في مصر قفزت بنحو 42% في 2023 ثم بحوالي 18.2% في 2024.

• لكن عند حساب التضخم، يتضح أن الأسعار الحقيقية (المعدّلة بالتضخم) في 2024 انخفضت بنحو 4.8%، أي أن الأسعار اسميًا ارتفعت، لكن جزءاً كبيراً من الزيادة التهمه التضخّم.

• على مستوى المنطقة، سجّلت مصر واحداً من أعلى معدلات نمو أسعار العقارات (حقيقيًا) في الربع الثاني 2024 مقارنة بالربع الثاني 2023، بحوالي 14.27% وفق مؤشر إقليمي لأسعار المساكن في الشرق الأوسط وشمال أفريقيا.

1.3 توقعات أسعار العقارات في مصر 2025

• تقارير تحليلية متعدّدة تشير إلى أن أسعار العقارات في مصر 2025 مرشّحة للزيادة بين 10% و30% في المتوسط، حسب المنطقة ونوع العقار (سكني/ساحلي/فاخر/تجاري)؛ وذلك بسبب استمرار التضخم، وزيادة تكلفة البناء، واستمرار الطلب المرتفع على الأصول الحقيقية كملاذ آمن.

• في المقابل، بعض المناطق شهدت تصحيحاً للأسعار في جزء من 2025، خصوصاً في مشروعات بعينها في المدن الجديدة والساحل، حيث انخفض متوسط أسعار الشقق في بعض المجتمعات بنسبة تتجاوز 15–17% على أساس سنوي، بينما ارتفعت أسعار الفيلات في نفس المناطق بنسب كبيرة (فوق 30% في حالات معينة).

2. أهم العوامل المؤثرة على أسعار العقارات في مصر 2025

أسعار العقارات في مصر 2025

2.1 التضخم وسعر الصرف

• بعد ذروة تضخّم تخطّت 30% في 2023، تراجع التضخم في 2024 ثم عاود الارتفاع إلى نحو 12.5% سنوياً في أكتوبر 2025 حسب بيانات جهاز الإحصاء (CAPMAS)، مدفوعاً بارتفاع أسعار الوقود وإيجارات السكن.

• الجنيه فقد أكثر من 70% من قيمته منذ 2022، ما جعل الأصول المقوّمة بالجنيه (مثل العقار) تبدو “أرخص” للمستثمر الأجنبي أو صاحب العملة الصعبة، وبالتالي عزّز الطلب الاستثماري.

مهم للمشتري: ارتفاع التضخم يُشجع على اللجوء للعقار كوسيلة لحفظ القيمة، لكنه في نفس الوقت يرفع تكلفة البناء والأسعار الاسمية.

2.2 تكلفة البناء والمواد الخام

• تقارير السوق تشير إلى ارتفاعات متتالية في تكلفة مواد البناء (حديد، أسمنت، تشطيبات) بسبب سعر الصرف وارتفاع أسعار الطاقة، ما انعكس مباشرة على سعر المتر في المشروعات الجديدة.

• هذا يعني أن المطوّر لا يستطيع النزول بالسعر كثيراً دون الإضرار بهامش ربحه، خصوصاً في المشروعات قيد التنفيذ أو التي لم تُنفذ بعد (off-plan).

2.3 الاستثمارات الخليجية والمشروعات الكبرى

• صفقة رأس الحكمة مع مستثمرين من الخليج (إمارات) ثم صفقة قطرية ضخمة بقيمة 29.7 مليار دولار لمشروع “عالم الروم” على ساحل البحر المتوسط، تعكس ثقة إقليمية في مستقبل العقار المصري وتزيد التركيز على المناطق الساحلية.

• هذه الاستثمارات ترفع القيمة المتوقعة للأراضي المحيطة، وتدفع أسعار الوحدات (خاصة الفاخرة والساحلية) للصعود، وتؤثر غير مباشر على توقعات السوق ككل.

2.4 الفائدة والتمويل العقاري

• بعد موجة رفع للفائدة لمواجهة التضخم، بدأ البنك المركزي في 2025 في تخفيف السياسة النقدية بشكل محدود، لكن الفائدة ما تزال عند مستويات مؤثرة تحد من القدرة الشرائية لبعض الشرائح.

• بالمقابل، بعض برامج التمويل العقاري المدعومة منخفضة الفائدة (3% حتى 30 سنة) ساعدت الطبقة المتوسطة على الدخول للسوق، ما حافظ على الطلب في قطاعات معيّنة.

2.5 الطلب الفعلي على السكن مقابل الطلب الاستثماري

• مصر لديها فجوة سكنية مزمنة مع نمو سكاني كبير، ما يعني وجود طلب حقيقي على الإسكان، خصوصاً في المدن الجديدة حول القاهرة الكبرى.

• تقارير منصات بحث عقاري مثل Property Finder وAqarmap تشير إلى وجود أكثر من 600 مشروع نشط في مصر خلال 2024، بقيمة تتجاوز 300 مليار دولار في القطاعات السكنية والمختلطة، ما يعكس عمق السوق واتساعه.

• في الوقت نفسه، زاد الطلب الاستثماري (للإيجار أو إعادة البيع) مع ارتفاع العوائد الإيجارية في بعض المناطق إلى مستويات بين 6.7% وطنياً وأكثر من 10–13% في مناطق مثل القاهرة الجديدة والمهندسين.

3. أسعار العقارات في مصر 2025 حسب نوع المنطقة (صورة عامة)

الأرقام التالية تقديرية/متوسطات تقريبية مبنية على تقارير منصات تسعير مثل Aqarmap، Global Property Guide، وتقارير صحفية عن السوق حتى منتصف/نهاية 2025. الأسعار تختلف باختلاف التشطيب، المشروع، المطوّر، وقرب الخدمات، لكنها تعطيك “نقطة مرجعية” للميزانية.

3.1 القاهرة الكبرى (القاهرة – الجيزة) – شقق وفيلات

أ) شقق سكنية في أحياء القاهرة “التقليدية”

• مدينة نصر (Nasr City):

  • متوسط سعر المتر للشقق وصل حوالي 21,000–22,000 جنيه/م² في منتصف 2025 مع زيادة سنوية تجاوزت 50% تقريباً، بينما ارتفعت أسعار الفيلات بنسب تقارب 58%.

• المعادي:

  • شقق بمتوسط حول 22,000 جنيه/م² تقريباً، مع زيادة سنوية تقارب 34% للشقق.

• الزمالك:

  • متوسط سعر الشقق حول 24,000 جنيه/م² تقريباً، مع تراجع طفيف بنحو 2–3% في 2025، نتيجة وصول الأسعار لمستويات مرتفعة جداً سابقاً.

ب) القاهرة الجديدة – التجمع الخامس ومدن الشرق

• بيانات محدثة من Aqarmap (يناير–فبراير 2025) تشير إلى:

  • متوسط سعر المتر للشقق في التجمع الخامس (عمومًا): حوالي 23,000 جنيه/م².

  • مناطق راقية مثل الرحاب: متوسط يصل إلى 31,500 جنيه/م².

  • أحياء مثل اللوتس، شمال الرحاب، المستقبل: بين 26,000–28,000 جنيه/م².

• في المجمعات السكنية (Compounds) في القاهرة الجديدة:

  • متوسط سعر المتر للشقق داخل الكمبوندات قد يصل إلى 73,000 جنيه/م² في بعض المشروعات الفاخرة، بينما يصل متوسط سعر المتر للوحدات (سكنية وتجارية) داخل الكمبوندات مجتمعة إلى حوالي 97,000 جنيه/م² في الشريحة العليا.

مهم للمستثمر: القاهرة الجديدة ما زالت من أعلى المناطق في الطلب السكني طويل الأجل، مع عوائد إيجارية جيدة وتنوّع في الشرائح (متوسط – فوق متوسط – فاخر).

ج) الشيخ زايد و6 أكتوبر – غرب القاهرة

• في مدينة الشيخ زايد:

  • تقارير الأسعار تشير إلى متوسط حوالي 25,000 جنيه/م² للشقق، مع زيادة سنوية تقارب 19%، وأسعار فيلات حول 24,000 جنيه/م² مع نمو يتجاوز 11%.

• في 6 أكتوبر:

  • متوسط سعر الشقق في بعض الأحياء الرئيسية يقترب من 19,000 جنيه/م² بزيادة تقارب 30% سنوياً، بينما أسعار الفيلات تدور قرب 23,000 جنيه/م².

هذه المناطق تُعدّ “توازن مثالي” بين السعر والجودة والمساحات، وتناسب كثيراً من العائلات متوسطة وفوق متوسطة الدخل، وكذلك المستثمرين الباحثين عن عائد إيجاري جيد.

3.2 المدن الجديدة السكنية الكبرى (مدينتي – الشروق – العبور… إلخ)

• مدينتي (Madinaty):

  • متوسط سعر المتر للشقق حوالي 22,000 جنيه/م² مع انخفاض سنوي يقارب 17% في بعض الفترات، بينما ارتفعت أسعار الفيلات بأكثر من 30% في نفس الفترة، ما يعكس تحوّل الطلب نحو الفيلات الفاخرة داخل المدينة.

• رحاب سيتي (Rehab City):

  • شهدت تصحيحاً سعرياً، حيث انخفض متوسط سعر المتر للشقق بما يقارب 40% سنة بسنة في إحدى الفترات، في حين حافظت الفيلات على مستويات مرتفعة نسبياً.

قراءة تجارية:
هذه المدن تظل مرغوبة للسكن المستقر طويل الأجل، لكن المستثمر يحتاج أن يكون أكثر دقة في اختيار نوع الوحدة (شقة/فيلا) وتوقيت الشراء، لأن بعض الشرائح وصلت لمستويات سعرية متضخّمة ثم بدأت في التصحيح.

3.3 المدن الساحلية والسياحية (الساحل الشمالي – العلمين – الغردقة – شرم الشيخ)

أسعار العقارات في مصر 2025

أ) الساحل الشمالي والعلمين الجديدة

• بيانات منتصف 2025 تشير إلى أن:

  • متوسط سعر المتر للشقق في الساحل الشمالي حوالي 26,000 جنيه/م² مع تراجع طفيف بنحو 1–2% على أساس سنوي.

  • فيلات الساحل: متوسط حوالي 20,000 جنيه/م² مع نمو يقارب 16% سنوياً.

• مناطق العلمين الجديدة ورأس الحكمة تشهد اهتماماً استثمارياً واسعاً، مع توقّعات بنمو أسعار بين 10–30% في 2025 وفق تقارير تحليلية للسوق.

ب) الغردقة وشرم الشيخ

• الغردقة:

  • متوسط أسعار الشقق يقترب من 24,500 جنيه/م² مع تراجع سنوي محدود (حوالي 2–3%)، بينما ارتفعت أسعار الفيلات بنحو 11%.

• شرم الشيخ:

  • شهدت انخفاضاً ملحوظاً في أسعار بعض الفيلات (بنسب كبيرة)، مع تراجع في أسعار الشقق بنحو 8% سنوياً، كرد فعل لتباطؤ الطلب في بعض المناطق السياحية التقليدية.

مهم للمستثمر: المدن الساحلية تعطي عوائد إيجارية موسمية قوية، لكن الأسعار قد تكون أكثر تقلباً من المدن السكنية الدائمة، لذلك تحتاج دراسة أعمق للعائد (ROI) ونسب الإشغال.

3.4 مدن إقليمية داخلية (مثل 15 مايو – المنصورة – الصعيد…)

البيانات المتاحة عن المدن الإقليمية أقل تفصيلاً من القاهرة الكبرى والساحل، لكنها تظهر بوضوح أن:

• مدن مثل 15 مايو وبعض مدن الضواحي تسجّل أسعاراً أقل (مثلاً شقق حوالي 8,000–12,000 جنيه/م² في بعض الأحياء)، ما يجعلها خياراً جيداً للميزانيات المحدودة.

• مدن الدلتا والصعيد تشهد تفاوتاً كبيراً حسب القرب من المحاور الجديدة والجامعات والمناطق الصناعية.

وهنا يأتي دور Gatemasr في عرض المقارنات بحسب المحافظة/المدينة/نوع العقار، بدلاً من الاعتماد على صورة عامة عن “السوق المصري” فقط.

4. ماذا تعني هذه الأرقام للمشتري أو المستثمر في 2025؟

4.1 للمشتري للسكن

• أسعار العقارات في مصر 2025 مرتفعة اسميّاً مقارنة بالسنوات السابقة، لكن عند احتساب التضخم تبقى العقارات واحدة من أفضل وسائل حفظ القيمة على المدى المتوسط.

• الفروق بين المناطق أصبحت أكبر:

  • القاهرة الجديدة / الشيخ زايد / الساحل الشمالي = شريحة أعلى

  • مدن مثل 6 أكتوبر، الشروق، العبور، وبعض مدن القليوبية والجيزة = متوسطة

  • مدن إقليمية = أقل تكلفة لكن تحتاج دراسة خدمات وفرص عمل.

4.2 للمستثمر (إعادة البيع أو الإيجار)

• العوائد الإيجارية تحسّنت في 2025 لتصل إلى حوالى 6.7% في المتوسط وطنياً، مع عوائد أعلى (10–13%) في بعض المناطق الحيوية مثل القاهرة الجديدة والمهندسين.

• مشروعك الاستثماري يجب أن يوازن بين:

  • مستوى السعر الحالي

  • توقعات النمو في المنطقة

  • عوائد الإيجار المتوقعة

  • قوة المطوّر وقدرته على التسليم في الوقت والجودة المتفق عليها.

5. دور Gatemasr في مساعدة المشتري على قراءة أسعار 2025 بذكاء

Gate Masr Real Estate