أشهر 5 كمبوندات في مصر

أشهر 5 كمبوندات في مصر: دليل السكن والاستثمار العقاري 2026

أصبح البحث عن أفضل كمبوندات في مصر مختلفًا تمامًا عما كان عليه قبل سنوات. فالمشتري اليوم لا يبحث فقط عن شقة أو فيلا داخل بوابة خاصة، وإنما عن مجتمع متكامل يوفر الأمن، والمساحات الخضراء، والمدارس، والخدمات الطبية، والمناطق التجارية والترفيهية، إلى جانب موقع يسهل الوصول منه إلى أهم المحاور.

ويظهر حجم الطلب بوضوح في أرقام السوق. فوفق تقرير Knight Frank عن السوق المصري لعام 2026، يوجد نحو 244 ألف وحدة سكنية معروضة للبيع داخل 155 مشروعًا نشطًا في القاهرة الكبرى، مقارنة بتوقعات بتسليم نحو 30.8 ألف وحدة خلال عام 2025. كما أصبحت فترات السداد لدى المطورين أطول، حيث وصل متوسط فترة التقسيط إلى نحو 8.5 سنوات خلال الربع الثاني من 2025.

وفي تقرير آخر لـKnight Frank، أشار الباحثون إلى اتجاه واضح بين المشترين نحو المشروعات المتكاملة التي تجمع بين السكن، والمساحات الخضراء، والخدمات والترفيه في موقع واحد، مع الإشارة تحديدًا إلى مشروعات مثل مدينتي وHyde Park وMivida كنماذج بارزة لهذا الاتجاه.

في هذا الدليل من Gatemasr نستعرض 5 من أشهر الكمبوندات والمجتمعات السكنية المتكاملة في مصر، مع أرقام حقيقية ومعلومات تساعدك على تكوين صورة أوضح قبل اتخاذ قرار الشراء أو الاستثمار.

ملاحظة: القائمة لا تمثل ترتيبًا رسميًا من الأفضل إلى الأقل، وإنما تضم خمسة من أبرز وأشهر المشروعات في السوق المصري من حيث الحجم، والموقع، والخدمات، والحضور في السوق.

أشهر 5 كمبوندات في مصر

أشهر 5 كمبوندات في مصر باختصار

وتختلف طبيعة هذه المشروعات؛ فمدينتي والرحاب أقرب إلى مدن متكاملة، بينما تركز ميفيدا وHyde Park على أسلوب الحياة السكني المتكامل في القاهرة الجديدة، في حين تمثل مراسي نموذجًا للوجهات الساحلية الفاخرة.

1. مدينتي Madinaty

تعد مدينتي واحدة من أشهر المشروعات العقارية في مصر، بل إنها تجاوزت مفهوم الكمبوند التقليدي لتصبح أقرب إلى مدينة متكاملة داخل شرق القاهرة.

تم تطوير المشروع بواسطة مجموعة طلعت مصطفى TMG، وشارك في إعداد مخططه العام ثلاث شركات أمريكية متخصصة في تخطيط المجتمعات العمرانية الجديدة، وهي HHCP وSWA وSASKI.

وتبلغ مساحة مدينتي حوالي 8,000 فدان. وتشير بيانات مجموعة طلعت مصطفى إلى أن المخطط يستوعب نحو 120 ألف وحدة سكنية وطاقة سكانية تصل إلى قرابة 700 ألف نسمة وفق البيانات المنشورة على موقع المجموعة.

ما الذي يميز مدينتي؟

أهم ما يميز المشروع هو الاعتماد على مفهوم المدينة المتكاملة وليس مجرد الوحدات السكنية.

فتضم مدينتي مجموعة واسعة من:

• الشقق السكنية.
• الفيلات.
• المدارس والخدمات التعليمية.
• المراكز الطبية.
• المناطق التجارية.
• المطاعم والكافيهات.
• النوادي والمنشآت الرياضية.
• الخدمات الإدارية.
• المناطق الترفيهية والاجتماعية.

كما توجد داخل كل منطقة سكنية مراكز خدمية مصممة لتلبية الاحتياجات اليومية للسكان دون الحاجة إلى قطع مسافات كبيرة داخل المدينة.

لمن تناسب مدينتي؟

يمكن أن تكون مدينتي محل دراسة جيدة لمن يبحث عن السكن طويل الأجل داخل مجتمع يحتوي بالفعل على عدد كبير من الخدمات، خصوصًا للعائلات التي تضع المدارس والتسوق والخدمات اليومية في مقدمة أولوياتها.

كما أن الحجم الكبير للمشروع وتنوع أنواع الوحدات يجعلان سوقه مختلفًا عن المشروعات الصغيرة التي تعتمد على نوع واحد من الوحدات.

2. مدينة الرحاب Al Rehab

عندما نتحدث عن أشهر كمبوندات القاهرة الجديدة، يصعب تجاهل مدينة الرحاب، وهي من المشروعات التي ساهمت مبكرًا في ترسيخ مفهوم المجتمعات السكنية المتكاملة في شرق القاهرة.

الرحاب من تطوير مجموعة طلعت مصطفى، وتقع في القاهرة الجديدة بالقرب من عدد من المحاور والمناطق الرئيسية.

وبحسب إحدى إصدارات مجموعة طلعت مصطفى، تمتد الرحاب على مساحة تتجاوز 10 ملايين متر مربع، مع تخطيط لاستيعاب عدد كبير من السكان والخدمات التجارية والترفيهية.

كما أظهرت بيانات سابقة للمجموعة أن إجمالي مساحة أرض المشروع في مراحله المختلفة اقترب من 9.9 ملايين متر مربع، مع كثافة سكنية ومكونات تجارية وخدمية كبيرة.

لماذا تحظى الرحاب بشهرة كبيرة؟

من أسباب انتشار اسم الرحاب أنها ليست مشروعًا يعتمد فقط على وحدات جديدة قيد الإنشاء، بل مجتمع قائم بالفعل ويحتوي على العديد من الخدمات.

ومن أبرز عناصره:

• الشقق والفيلات.
• النادي الرياضي.
• المناطق التجارية.
• الأسواق والخدمات اليومية.
• المدارس.
• المطاعم والكافيهات.
• الخدمات الطبية.
• المساحات المفتوحة والخضراء.

وهذه النقطة مهمة عند مقارنة العقارات؛ فهناك فرق بين شراء وحدة داخل مشروع ما زال في مرحلة مبكرة وبين الشراء داخل مجتمع قائم توجد فيه حركة سكانية وخدمات فعلية.

الرحاب أم مدينتي؟

السؤال يتكرر كثيرًا، لكن الإجابة تعتمد على احتياجات كل مشتري.

الرحاب تقع داخل نطاق القاهرة الجديدة وهي مجتمع أقدم نسبيًا وأكثر نضجًا من حيث التشغيل، بينما مدينتي أكبر من حيث المساحة والتخطيط العمراني وتضم مناطق جديدة يتم تطويرها باستمرار.

لذلك، يجب مقارنة الوحدة نفسها، والمرحلة، والموقع الداخلي، وحالة التشطيب، والخدمات القريبة بدلًا من الاعتماد على اسم المشروع فقط.

3. ميفيدا Mivida New Cairo

ميفيدا Mivida من أشهر المجتمعات السكنية الفاخرة في التجمع الخامس، وهو مشروع من تطوير إعمار مصر Emaar Misr.

يقع المشروع مباشرة على شارع التسعين في القاهرة الجديدة، وتوضح إعمار أن الموقع يبعد نحو 5 دقائق عن الجامعة الأمريكية بالقاهرة AUC ونحو 15 دقيقة عن طريقي السويس والعين السخنة وفق تقديرات المطور.

وتشير بيانات رسمية سابقة لإعمار مصر إلى أن ميفيدا يمتد على مساحة تزيد على 890 فدانًا، ويجمع بين الاستخدامات السكنية والتجارية والترفيهية. كما ذكرت الشركة في 2022 أن أكثر من 2,200 أسرة كانت تعيش بالفعل في المشروع وقت نشر البيان.

لماذا يتميز ميفيدا؟

الفكرة الرئيسية في ميفيدا هي الجمع بين الوحدات السكنية والمساحات الطبيعية والخدمات التجارية والإدارية في مخطط واحد.

ويضم المشروع مجموعة من المكونات مثل:

• الشقق.
• الفيلات المستقلة.
• التوين هاوس.
• Mivida Business Park.
• Mivida Walk.
• The Boulevard.
• مناطق البحيرات.
• مساحات للمشي.
• مدارس دولية.
• خدمات طبية.

كما تصف إعمار المشروع بأنه مجتمع يركز على التصميم الصديق للبيئة والمساحات الخضراء، مع دمج الخدمات والمناطق المفتوحة داخل الأحياء السكنية.

ميفيدا والاستثمار العقاري

يكتسب موقع ميفيدا أهميته من وجوده في أحد أكثر الأسواق نشاطًا في القاهرة.

فبحسب بيانات Knight Frank للربع الأول من 2025، كانت القاهرة الجديدة أكثر مناطق القاهرة نشاطًا في المشروعات السكنية، مع عشرات المشروعات وآلاف الوحدات المتاحة أو المخطط تسليمها، وهو ما يعكس حجم الطلب والنشاط التطويري في المنطقة.

لكن عند شراء وحدة بهدف الاستثمار، ينبغي دراسة سعر المتر المطلوب، وسعر إعادة البيع، والإيجار المتوقع، ورسوم الصيانة، ومرحلة المشروع، بدلًا من اعتبار الموقع وحده ضمانًا للعائد.

4. Hyde Park New Cairo

يعد Hyde Park New Cairo واحدًا من أكبر المشروعات السكنية في القاهرة الجديدة، ويقع في منطقة التجمع الخامس.

وبحسب الموقع الرسمي لشركة Hyde Park Developments، يمتد المشروع على مساحة تقارب 6 ملايين متر مربع.

وتشير بيانات Knight Frank إلى مساحة تقارب 1,200 فدان للمشروع، مع حديقة مركزية ضخمة تصل مساحتها إلى حوالي 141 فدانًا، بالإضافة إلى عدد من الخدمات الرياضية والتجارية والترفيهية والتعليمية.

أهم مميزات Hyde Park

يمتلك المشروع ميزة واضحة تتمثل في الاعتماد على المساحات المفتوحة والطبيعة كجزء أساسي من المخطط.

ويضم عددًا من المناطق والمراحل السكنية، إلى جانب:

• مساحات خضراء كبيرة.
• Central Park.
• Clubhouse.
• نادي رياضي.
• Business District.
• مناطق تجارية.
• خدمات ترفيهية.
• وحدات بمساحات وأنواع مختلفة.

ويذكر الموقع الرسمي أن بعض الوحدات السكنية المطروحة تتراوح مساحاتها بين 74 و230 مترًا مربعًا، مع خيارات تتراوح من غرفتين إلى خمس غرف بحسب المشروع والمرحلة.

لماذا يهتم المشترون بالقاهرة الجديدة؟

جزء من شهرة Hyde Park يرتبط بقوة المنطقة نفسها.

فبحسب Knight Frank، كان متوسط أسعار البيع السكنية في القاهرة الجديدة في تقرير الربع الأول من 2025 يقترب من 104 آلاف جنيه للمتر المربع عبر العينة التي رصدها التقرير، مع اختلافات كبيرة جدًا بين المشروعات وأنواع الوحدات.

ولا يعني هذا الرقم أن جميع الوحدات في Hyde Park تباع بهذا السعر؛ فهو متوسط سوقي لمنطقة القاهرة الجديدة في التقرير وليس سعرًا للمشروع بعينه.

أشهر 5 كمبوندات في مصر

5. مراسي Marassi North Coast

إذا انتقلنا من كمبوندات القاهرة إلى أشهر المشروعات الساحلية في مصر، فإن مراسي Marassi تعد واحدة من أبرز الأسماء في الساحل الشمالي.

المشروع من تطوير إعمار مصر ويقع في منطقة سيدي عبد الرحمن بالساحل الشمالي.

وتبلغ مساحة مراسي أكثر من 6.5 ملايين متر مربع، أي حوالي 1,544 فدانًا وفق بيانات إعمار مصر.

لكن الأرقام الأكثر لفتًا للانتباه تظهر في حجم الخدمات؛ فالمشروع يضم وفق البيانات الحالية لإعمار:

• 6 شواطئ على واجهة ساحلية بطول يقارب 6.5 كم.
• 23 قرية أو مجتمعًا سكنيًا.
• 11 فندقًا عالميًا.
• ملعب جولف مكونًا من 18 حفرة.
• مارينا دولية.
• نحو 267 مرسى لليخوت وفق البيانات المحدثة على موقع إعمار.

مراسي كوجهة للسكن الصيفي والاستثمار

طبيعة مراسي تختلف عن مدينتي أو الرحاب أو ميفيدا؛ فهي في الأساس وجهة ساحلية وسوق للـSecond Homes والعقارات السياحية.

وهذا النوع من العقارات يحظى باهتمام ملحوظ من المستثمرين الإقليميين. ففي دراسة Knight Frank لرؤوس الأموال الخاصة، قال 35% من المستثمرين الخليجيين المشاركين في الاستطلاع إن الساحل الشمالي ضمن المواقع التي يفضلونها للشراء السكني في مصر. كما أشار التقرير إلى أن العائد الإيجاري للعقارات السكنية ذات الإيجار الفردي في الساحل الشمالي كان يدور في نطاق تقريبي بين 6% و8% في الفترة التي تناولها التقرير، مع اختلاف العوائد الفعلية بصورة كبيرة حسب المشروع والموسم والوحدة.

ولهذا يجب عند شراء شاليه أو فيلا ساحلية للاستثمار دراسة موسمية الطلب، ومصاريف الصيانة، وإدارة الوحدة، ونسب الإشغال وليس سعر الشراء فقط.

ما أفضل منطقة لشراء عقار في مصر؟

لا توجد منطقة واحدة مناسبة لكل المشترين.

إذا كان الهدف هو السكن الدائم بالقرب من شرق القاهرة، فقد تدخل القاهرة الجديدة ومدينتي والرحاب ضمن الخيارات التي تستحق المقارنة.

أما الباحث عن مجتمع راقٍ في التجمع الخامس فقد يقارن بين مشروعات مثل ميفيدا وHyde Park وغيرها من المشروعات المحيطة.

أما من يبحث عن Second Home أو عقار ساحلي، فالساحل الشمالي سوق مختلف تمامًا من حيث الاستخدام وموسمية الإيجار والأسعار، وتأتي مراسي ضمن أشهر الوجهات فيه.

ومن المهم أيضًا فهم قوة سوق القاهرة الكبرى نفسه. فوفق تقرير Knight Frank 2026، يوجد حوالي 244 ألف منزل متاح للبيع ضمن 155 مشروعًا نشطًا، وهو ما يعني أن المشتري أمام عدد ضخم من البدائل وليس مضطرًا لاتخاذ قرار سريع دون مقارنة.

ما الذي يجب مقارنته قبل شراء وحدة في كمبوند؟

الاسم المشهور للمشروع عامل مهم، لكنه ليس كافيًا لاتخاذ قرار شراء بملايين الجنيهات.

قبل الحجز، قارن بين عدة عناصر أساسية:

الموقع الفعلي: لا تكتفِ بعبارة “قريب من”. افتح الخريطة وحدد زمن الوصول إلى عملك ومدرسة أطفالك والمحاور الرئيسية.

سعر المتر: قارن وحدات من نفس النوع والمساحة والمرحلة ومستوى التشطيب.

موعد التسليم: العقار الجاهز يختلف في تقييمه عن وحدة ستُسلّم بعد عدة سنوات.

خطة السداد: التقسيط الطويل قد يكون مريحًا، لكنه ليس بالضرورة أقل تكلفة من الشراء النقدي.

رسوم الصيانة: احسب قيمة الصيانة والوديعة والرسوم الإضافية قبل حساب إجمالي الاستثمار.

المطور: راجع المشروعات السابقة، ونسب التنفيذ، والتسليم والتشغيل.

إعادة البيع: إذا كان هدفك استثماريًا، ادرس حجم العرض والطلب في السوق الثانوي.

العائد الإيجاري: لا تعتمد على رقم متوقع دون مقارنة إيجارات وحدات مماثلة بالفعل.

هل العقارات في الكمبوندات مناسبة للاستثمار في 2026؟

العقار في مصر ما زال يجذب اهتمامًا استثماريًا محليًا وإقليميًا، ولكن السوق أصبح أكثر تنافسية.

وتكشف دراسة Knight Frank للمستثمرين ذوي الملاءة المالية عن وجود نحو 1.4 مليار دولار من رؤوس الأموال الخاصة التي تستهدف القطاع السكني المصري ضمن شريحة المستثمرين التي شملها المسح، بينما قال 73% من المستثمرين الخليجيين المشاركين إن القاهرة الكبرى هي وجهتهم السكنية المفضلة في مصر.

لكن الأرقام القوية للسوق لا تعني أن كل وحدة عقارية استثمار ناجح.

العائد يعتمد على سعر الدخول، والموقع، ونوع الوحدة، وجودة المشروع، وموعد التسليم، وحجم المعروض، والإيجار وإمكانية إعادة البيع.

أسئلة شائعة عن أشهر كمبوندات مصر

ما أشهر كمبوند في مصر؟

لا يوجد تصنيف رسمي يحدد كمبوندًا واحدًا باعتباره الأشهر، لكن أسماء مثل مدينتي، الرحاب، ميفيدا، Hyde Park ومراسي تعد من أبرز المجتمعات العقارية المعروفة في السوق المصري، وتختلف فيما بينها من حيث الموقع وطبيعة الاستخدام وحجم المشروع.

ما أشهر كمبوندات القاهرة الجديدة؟

تضم القاهرة الجديدة عددًا كبيرًا من المشروعات، ومن أبرز الأسماء المعروفة فيها الرحاب، ميفيدا وHyde Park، إلى جانب العديد من المشروعات الأخرى التي يجب مقارنتها حسب الميزانية والموقع المطلوب.

هل مدينتي كمبوند أم مدينة؟

مدينتي أكبر من مفهوم الكمبوند التقليدي؛ إذ تبلغ مساحتها حوالي 8,000 فدان ومخططة لاستيعاب مئات الآلاف من السكان، ولذلك يمكن وصفها بصورة أدق بأنها مدينة أو مجتمع عمراني متكامل مغلق.

ما أكبر مشروع في القائمة؟

من حيث مساحة الأرض المذكورة في البيانات الرسمية، مدينتي هي الأكبر بين المشروعات الواردة هنا بمساحة تصل إلى حوالي 8,000 فدان.

هل الأفضل شراء gatemasr.com/properties-list-layout/”>شقة أم فيلا داخل كمبوند؟

يعتمد ذلك على الميزانية والهدف. الشقة عادةً تحتاج رأس مال أقل وقد تكون أسهل في الإيجار لشريحة أكبر، بينما توفر الفيلا مساحة وخصوصية أكبر لكنها تأتي عادةً بتكلفة شراء وصيانة أعلى.

هل أشتري من المطور أم إعادة بيع Resale؟

الشراء من المطور قد يوفر خطط تقسيط أطول، بينما قد يمنحك الـResale فرصة لاستلام وحدة جاهزة أو اختيار موقع مميز داخل مشروع قائم. يجب مقارنة إجمالي السعر بعد الأقساط والتكاليف الإضافية وليس قيمة المقدم فقط.

أشهر 5 كمبوندات في مصر

كيف تساعدك Gatemasr في اختيار العقار المناسب؟

مع وجود مئات المشروعات وآلاف الوحدات المتاحة، لا يجب أن يبدأ قرار شراء العقار بسؤال: “ما أشهر كمبوند؟” فقط.

السؤال الأهم هو: ما المشروع والوحدة الأنسب لميزانيتي وهدفي؟

في gatemasr.com/”>Gatemasr نساعدك على مقارنة المشروعات العقارية والوحدات المتاحة بناءً على الموقع، والمساحة، ونوع الوحدة، وخطط السداد، وهدفك من الشراء سواء كان السكن أو الاستثمار أو شراء منزل ثانٍ.

قبل الحجز، قارن أكثر من مشروع وأكثر من وحدة؛ فقد يكون هناك فرق كبير في القيمة بين وحدتين داخل المنطقة نفسها.

تواصل مع Gatemasr لمعرفة أحدث المشروعات والوحدات المتاحة وخطط السداد، والحصول على خيارات تناسب ميزانيتك ومتطلباتك العقارية.

تنويه: البيانات والأرقام الواردة في هذا الدليل مستندة إلى البيانات المنشورة من المطورين وتقارير السوق المشار إليها، وقد تتغير أسعار الوحدات والمخزون وخطط السداد بمرور الوقت. يجب التأكد من السعر والتوافر وشروط التعاقد وقت الشراء.